Investovanie do nehnuteľností patrí medzi najobľúbenejšie spôsoby budovania dlhodobého majetku. Jedným z najdôležitejších ukazovateľov pri investičnom byte alebo dome je cashflow z prenájmu. Ten ukazuje, či vám nehnuteľnosť každý mesiac generuje peniaze alebo vás naopak stojí ďalšie náklady.
V tomto praktickom návode si ukážeme, ako cashflow z prenájmu jednoducho vypočítať a na čo si pri výpočte dať pozor.
Čo je cashflow z prenájmu nehnuteľnosti
Cashflow predstavuje rozdiel medzi príjmami z prenájmu a všetkými nákladmi spojenými s nehnuteľnosťou. Ak sú príjmy vyššie než náklady, ide o pozitívny cashflow. Ak sú náklady vyššie, ide o negatívny cashflow.
Pre investora je cieľom väčšinou dosiahnuť pozitívny cashflow, ktorý vytvára pravidelný pasívny príjem.
Ako vypočítať cashflow krok za krokom
1. Zistite mesačný príjem z prenájmu
Najprv si určte, za akú sumu je možné nehnuteľnosť prenajímať. Ide o hrubý príjem z nájomného.
Príklad:
2. Spočítajte všetky mesačné náklady
Do nákladov treba započítať všetky výdavky spojené s vlastníctvom a prevádzkou nehnuteľnosti.
Najčastejšie ide o:
- splátku hypotéky
- správu domu a fond opráv
- poistenie nehnuteľnosti
- údržbu a opravy
- dane z nehnuteľnosti
- prípadné obdobia bez nájomníka
Príklad:
- hypotéka: 420 €
- správca a fond opráv: 120 €
- poistenie: 15 €
- rezerva na opravy: 45 €
Celkové náklady: 600 €
3. Vypočítajte cashflow
Cashflow vypočítate veľmi jednoducho:
Cashflow = príjem z nájmu − všetky náklady
V našom príklade:
750 € − 600 € = 150 € mesačný cashflow
Na čo si dať pri výpočte pozor
Začiatočníci často zabúdajú započítať niektoré náklady. Preto je dôležité myslieť aj na:
- opravy a údržbu
- obdobia bez nájomníka
- infláciu nákladov
- budúce rekonštrukcie
Realistický výpočet je kľúčový, aby investícia prinášala stabilný príjem.
Prečo je cashflow pre investora taký dôležitý
Pozitívny cashflow znamená, že nehnuteľnosť:
- generuje pravidelný príjem
- pomáha splácať hypotéku
- zvyšuje finančnú stabilitu investora
Okrem toho môže investor profitovať aj z rastu hodnoty nehnuteľnosti v čase.
Zhrnutie
Výpočet cashflow z prenájmu je jeden z najdôležitejších krokov pri rozhodovaní o investícii do nehnuteľnosti. Jednoduchý výpočet vám pomôže zistiť, či je konkrétna nehnuteľnosť vhodná na investovanie.
Ak sú príjmy z prenájmu vyššie než náklady, investícia generuje pozitívny cashflow a môže sa stať stabilným zdrojom pasívneho príjmu.